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Q&A

Q1.競売になるとどうなるのでしょうか?
A.競売開始決定のあと物件の現況調査があり、それをもとに最低売却価格が決定します。その後、閲覧が開始されます。閲覧が開始になると競売業者など色々な人がご自宅を見に来て、落ち着いて生活ができなくなってしまいます。そして入札日に落札され、落札者が決まります。落札者は、入居者が所有者の場合、 強制執行により無条件に1ヵ月くらいで退去させることができます。落札者がどんな人か判らないので非常に不安です。この場合、売却代金は1円も手元に残りませんし、引越費用も自ら負担せなばなりません。競売を避けるためには、任意売却という方法があります。
Q2.任意売却とはなんですか?
A.お客様と各金融機関の合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意に売却することです。さまざまな広告媒体を通して市場で売却するため、高く売却できる場合が多いです。短期間で処理できますので、これ以上の延滞金の発生も防げます。
Q3.任意売却にはどんなメリットがありますか?
A.それぞれのお客様のケースによりますが、①任意売却をすることにより、引越費用を捻出できたお客様、②身内や知人を買主として任意売却することにより、自宅を手放さずに済んだお客様、③最低売却価格の30%~60%増しの価格で任意売却できたことにより、債務が大きく減少したお客様等々があります。これらのケースはほんの一例ですが、当社のノウハウを力の限り提供したいと考えております。又、最悪の場合、当社もしくは当社の関連会社で買取るケースもございます。もちろん、その際には、十分な引越費用をお渡しできます。
Q4.弁護士に依頼しています。このうえ何を頼むのですか?
A.確かに債務者に対しての債務整理等は、専門家である弁護士が行います。しかし、弁護士は不動産の売却の専門家ではありません。当社は不動産会社として、弁護士と協力して、不動産の売却について協力できるであろうと考えます。物件の査定、金融機関が組織上の決済をとるための「稟議用の査定書」の作成具体的な営業活動、営業活動しながらの金融機関との価格交渉、各債権者の歩調の調整、契約の準備、引越先の確保、競売開始決定という登記簿に対する買主の不安の払拭、当事者の多い決済の段取り、等々、不動産の専門家でなければならない場面が多々存在します。特に、引越先の確保は、保証人だけではなかなか借りられないのが現状ですので、不動産業者に任せるのが良いと思います。弁護士に相談していると、弁護士は任意売却しても何のメリットもないと答えるでしょう。その間の家賃を貯めなさいと必ず言うと思います。しかし、それは引越費用などがもらえると思っていない弁護士が多いからなのです。当社は引越費用も含めて、債権者に交渉を致します。
Q5.どうせいくらで売却しても、自分の手元には残らないでしょう?
A.ご心痛はお察ししますが、少しでも有利な条件で不動産を売却することにより、債務も減りますし、引越費用が出る場合もあります。競売しても借金は残ります。競売落札価格で支払えなかった債務は残ります。とすれば、不動産をできる限り高く売却して、債務をできる限り圧縮したほうがお客様にとって有利と考えます。
Q6.債権者との交渉は、誰がするのですか?
A.当社の提携弁護士の指導責任のもと、金融機関、保証会社及び、その他の債権者との交渉を当社側にて行います。債務の当事者ではなかなか交渉できないことも、当社が任意売却の委任を受けた不動産会社として、債権者の譲歩を引出すことも可能になります。
Q7.交渉にかかる費用はいくらぐらいですか?
A.ご相談を受けてから、債権者との交渉、物件の売却まで、お客様において新たに資金をご用意していただくことは一切ございません。すべて売却代金のなかで処理いたします。当社の手数料は売買代金の3%+6万円ですが、これもすべて売却代金のなかから差引き致します。
Q8.任意売却の心構えは何でしょう?
A.当社の提携弁護士ともよく話すことですが、すべてを自分の責任と考えすぎないことです。一種の開き直りの気持ちを持つことです。その中で最も有利な条件を探ることです。ローンの返済に困っている場合は、下記の場合ですが、「債務者だけが悪い」とは私にも思えません。
①「ゆとり返済」や「ステップ返済」を利用している人(6年目以降の返済額がアップする)。
②ボーナス分や返済比率が高い人(リストラ等でボーナスが激減している)。
③公的融資を多く借りている人(高い固定金利のローンを組んでいるが、担保割れのため借り換えもできない)。
④ノンバンク系の金融機関から借り入れのある人(金利は高く、しかも固定)。
Q9.任意売却を行うときに注意すべきことは?
A.競売の開札期日の前日までなら競売の取下げができます。競売の開始が決定していて入札期間に入っていても任意売却はできますが、任意売却にはお客様が考えている以上に手間や時間がかかります。競売開始の広告がなされたら直ちに行動することが必要です。各債権者との債務調整、販売活動をするためにも十分な時間が必要です。どうしても時間が無く、任意売却をご希望される場合は、当社もしくは、当社の関連会社で買取るケースもございます。
Q10.競売の場合、どうして価格が安くなるのでしょう?
A.以下の事情のため、一般市場で売却するよりもどうしても安くなります。
①まず、購入者が不動産内部に入って、実態の確認ができない。お部屋の汚れ具合、痛み具合を確認したうえで購入できない。
②不動産の性能の保証、つまり雨漏りがしない、水漏れがしない等を売主に保証してもらえない。また、明け渡し時に、「腹立ち」からお部屋を傷つけないで退去することを約束してもらえない。
③代金の支払いと不動産の明け渡しを引き換えにすることができない。
④一般市場での営業活動に比べて、営業活動期間が短く、さまざまな広告媒体を使った営業活動ができない。
⑤所有者の意思に基づかない売買のため、所有者の協力が得られず、立ち退きにどれだけの経費がかかるか予測が難しい。いわゆる占有者の問題です。
Q11.信頼できる不動産会社を選ぶには?
A.信頼できる営業社員を選ぶことです。競売物件の取下げ、金融機関との交渉等々、通常の不動産の売買と異なるイレギュラーな処理が求められるため、営業社員に実力があることと、スピーディーな対応が取れる情熱を持っていることが重要です。任意売却にはお客様と営業社員の間の信頼が不可欠です。わかりやすい説明、電話の対応、すばやいアポイント、どんな人物か等々にて判断して下さい。ご自宅を手放さなければならないということは、お客様の人生の中でとても辛いことだとお察しします。しかし、任意売却することにより少しでも有利な条件で新たな第一歩を踏み出しましょう。当社はそのお手伝いをすることができれば幸いと思い、任意売却に取り組んでおります。
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